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农-文-旅-康之类的项目,前期策划才是真正的核心!

发布日期:2019-07-23

所有规划出来的农康旅项目失败原因

1.没有策划

做田园康养也好,美丽乡村也罢,在策划与规划谁先进行,又谁重要这个问题上,还有很多地方政府或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重。

 

很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做概念规划,把图做漂亮些,主要应付政府,领导喜欢就好。这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂。

 

一个项目要想完美与成功地落地,后面项目开业后会带来巨大的收益与回报,如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研,收集地方人文历史,分析周边市场需求及消费力数据,了解同业竞争对手经营状况等等,不做足这个前期工作,加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例,而把一个项目随便地交付出来先规划,这是不可能有满意的好结果的。

 

策划是项目的灵魂,大凡一个成功的项目,必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划后,依据这个灵魂及总体思路,再来指导下一步规划。

 

项目直接进入规划,必然会导致洗煤球式改来改去,无论怎么改,项目缺少灵魂,最后也是无法落地的。所以一定要结合当地文化、特色、民俗,以顶层策划,业态落地,一定是我做我的,让别人永远来跟我之风,才能获得事半功倍的大收获。

2.生搬硬套

有些人山寨惯了,懒得独立思考,克隆成风。
 
农康旅项目的某些内容是可以复制的,但绝对不能全盘复制。农康旅项目的定位,必须因地制宜,结合特定区域的实际情况。一个好的田园综合体和美丽乡村是生长出来的,而不是生搬硬套上去的。

3.创新过度


有人为了突出农旅项目的“差异化”,创新过度,过犹不及。最常见的是片面理解“差异化”,认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性,这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度,其实已经不可行了。

 

还有一种误区,就是把简单问题复杂化。其实,不管从什么角度分类,全部种类加起来也就十来种。过度地追求标新立异,容易搞成非主流的很小众项目,走进窄胡同,甚至死胡同。

 

还有一种过度超前的情形是,有些企业做农旅项目的时候,过于理想化,脱离了企业的发展阶段与综合实力。

 

项目要“因时、因地、因人”,人们通常重视“因时”“因地”,忽视了“因人”。

4.只玩概念

农康旅项目的核心是产业带动,不是炒地皮,不能本末倒置。

 

有些开发商为了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似田园综合体的概念,其实只是换了马甲的房地产。等到“伪田园综合体”原形毕露,政府生厌,开发商可能也拿不到后续的土地。

 

当然也有另外一种情形,企业被政府的“优待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特产主题,就规划了相关特色小镇,并以优惠政策招商引资,这种情形下,企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性,如果投资者没有深入分析,一冲动就进去干,很容易被套牢。

5。盲目选址

农康旅项目投资过热,会导致一些人丧失正常的理性判断,在抢地大战中,盲目拿下一些其实并不合适的用地。 

 

有些地块生态环境的确不错,看上去很美,却是投资陷阱。农旅项目不是传统的旅游地产,其核心是发展产业,选址不能像旅游地产那么随意。

农旅项目的选址,有两种理想的情形:

 

 

一是位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,这是农旅项目的首选;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。

如何才能活下去

1.大策略看市场

农康旅项目之所以这么热,是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感,闻风而动,无可厚非。但过多关注政策,有时也容易迷失,何况政策的连续性并不可靠。政策风口效应一旦消失,风口上的猪就会摔得很惨。经营企业的根本,还是要回到市场这个基本面上来。小策略看政策,大策略看市场。必须抓住真风口、真行情,莫把流星当恒星。 

2.必须先找魂
先有策划后有规划。策划的第一步就是定位,包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。
定位之后就是大创意。所谓大创意,就是结合区域文化与特色资源,创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意,项目策划就会流于平庸,往往大而全,满天星斗没有明月。
有了定位和大创意,之后才是体系化的专业工作,如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等,这些工作倒相对容易,当然要结合丰富的经验。总之,策划必须以定位和大创意为统领。


3.资源整合是关键

农旅项目的投资主体本质上是运营商,而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多,其中,与相关行业协会的合作最为关键。

4。长计划短安排
一个成功的田园综合体和美丽乡村,应该是启动之后不久就具备自我造血机能,实现正向的现金流。资源再好,如果资源变现能力太弱,导致过度重资产化,也会拖累企业。
因而,在策划之初,就要做好投入产出分析和开发策略设计,做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化,同时也要满足近期的资金回笼。否则,理想很丰满而现实很骨感,是难以为继的。

5。先开模具后找地
最后一点提示,就是先开模具后找地。之前大家的习惯是先拿地,拿完地再请人策划规划,决定项目具体做什么。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的田园综合体,之后,再按照这种要求,寻找适合的地块。

 


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